फडणवीस सरकारने लागू केलेला, बिल्डर लॉबीने प्रचंड विरोध केलेला “रेरा” नेमका काय आहे?

आमचे सर्व लेख मिळवण्यासाठी फॉलो करा : फेसबुक | ट्विटर | इंस्टाग्राम

=== 

‘रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी ऑथॉरिटी’ जो महाराष्ट्रात महारेरा नावाने ओळखला जातो हा कायदा हा सर्वसामान्य ग्राहकांच्या हिताचा आहे, असं मत नुकतच मुंबई उच्च न्यायालयानं या कायद्याला आव्हान देणाऱ्या सर्व याचिका फेटाळून लावताना व्यक्त केलंय.

रेरा हा ग्राहककेंद्री कायदा आहे आणि त्यामुळे राज्यघटनेतील कलम १९ (१ ) (ग ) याला या कायद्यामुळे बाधा प्राप्त होते आहे अस मत बिल्डर लॉबी कडुन हिरीरीने व्यक्त होत होतं. राज्यघटनेतील कलम १९ (१) (ग) हे देशाच्या नागरीकाला देशात कोणताही व्यवसाय अथवा उद्योग करण्याचे मुलभुत स्वातंत्र्य बहाल करते.

देशभरातून दाखल झालेल्या विविध याचिकांना स्थगिती देताना सर्वोच्च न्यायालयाने मुंबई उच्च न्यायालयात आलेल्या याचिकेवर सुनवाई चे आदेश दिलेले होते.

विशेष खंडपीठापुढे राज्यातील रेरा संदर्भातील सर्व याचिकांवर एकत्रित सुनावणी होवुन त्या कोर्टाने फेटाळून लावल्या. विशेष म्हणजे ‘प्रत्येक डोळ्यातील प्रत्येक अश्रू पुसणं गरजेचं आहे’ या महात्मा गांधी च्या वचनाचा आधार घेत कोर्टाने रेरा चा न्यायाधार मान्य केलाय.

 

रेरा च्या कायदेशीर दर्जावर शिक्कामोर्तब होणे हा सामान्य ग्राहकांसाठी एक महत्वाच्या विजयाचा टप्पा आहे.

रेरा म्हणजेच रियल इस्टेट (रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) अॅक्ट २०१६ ची १ मे २०१७ रोजी अंमलबजावणी झाली.

रेरा वाजतगाजत आला पण जमीन किंवा रिअल इस्टेट च्या क्षेत्रात या कायद्याने नक्की काय बदल घडवला? काय सांगतो हा कायदा? कशा आहेत यामधील तरतुदी? याविषयी जर जाणून घ्यायचं असेल तर पहिल्यांदा केंद्र सरकार ला रेरा ची अंमलबजावणी का महत्वाची वाटली याची दोन करणे समजून घेणे आवश्यक आहे.

१. जे लोक आपली आयुष्यभराची पुंजी साठवून घरे/ फ्लॅट विकत घेतात त्यांचे पैसे लुटून त्यांना बिल्डर लॉबी कडून घराच्या नावाखाली अनेकवेळा पोकळ आश्वासने दिली जातात.

अनेकदा घर ताब्यात मिळण्यासाठी प्रचंड विलंब होतो आणि बिल्डर ने आपला शब्द पाळला नाही तर होणाऱ्या विलंबाचे परिणाम, आर्थिक नुकसान हे निरपराध फ्लॅट होल्डर ला सहन करावे लागते. त्यांचे हक्क आणि हितसंबंध सुरक्षित राहावे हा प्रमुख हेतू हा कायदा राबवण्याच्या पाठीमागे होता.

 

२. जे बिल्डर एका प्रकल्पाच्या च्या नावाखाली पैसे घेवून ते पैसे दुसऱ्या प्रकल्पामध्ये गुंतवतात. स्वत:च्या खाजगी आणि गैर कामांसाठी वापरतात अशा वेळी प्रकल्प रखडल्यानंतर त्याचा त्रास निष्कारण फ्लॅट होल्डर ला होतो. अनेकांच्या पगारातून भाड्याच्या घराचे पैसे आणि बँकेचे हफ्ते एकाच वेळी सुरु असतात.

जितका जास्त उशीर घर मिळायला जाईल तितकं जास्त financial burden त्या व्यक्तीच्या खांद्यावर येऊन पडतं. याच्यावर ही काही ठोस उपाय योजता येतील का या दृष्टीने या कायद्याची अंमलबजावणी महत्वाची मानली जाते.

ज्या गृह प्रकल्पाचे काम ५०० स्क्वेअर फुटा पेक्षा जास्त आहे. आणि प्रकल्पामधल्या घरांची संख्या ८ पेक्षा जास्त आहे अशा हर एक प्रकल्पाला रेरा लागू पडतो.

रेरा मधील काही महत्वपूर्ण तरतुदी

१. महाराष्ट्रात या कायद्यान्वये महा रेरा ची स्थापना करण्यात आलेली आहे.

या महारेरा अंतर्गत जी कायदेशीर संघटना (Regulatary body/ authority) निर्माण करण्यात आली तिच्या अंतर्गत महाराष्ट्रात चालू असलेल्या प्रत्येक गृह प्रकल्पाने स्वत:ची नोंदणी करून घेणे सक्तीचे आहे.

जे प्रकल्प सध्या चालू आहेत किंवा पूर्ण झालेले आहेत पण त्यांना Completion certificate (इमारत पूर्णत्वाचा दाखला) अथवा occupency certificate (भोगवटा प्रमाणपत्र) मिळालेले नाही अशा प्रकल्पांनी सुद्धा स्वत:ची नोंदणी महा रेरा अंतर्गत करून घेणे आवश्यक आहे.

सदर नोंदणी करताना त्या त्या गृह निर्माण प्रकल्पाच्या प्रमोटर / बिल्डर ने नोंदणी करण्यात आलेल्या प्रकल्पाची सद्यस्थिती, प्रकल्प कधी पूर्ण होणार यासंदर्भातील वेळ आणि तारखा, बिल्डर ची फर्म , कंपनी यासंदर्भातील माहिती अशा अनेक बाबींची माहिती महा रेरा ला देणे बंधनकारक आहे. जर महा रेरा बरोबर नोंदणी झाली नसेल तर त्या प्रकल्पाची मार्केट मध्ये जाहिरात करता येणार नाही.

 

२. एकदा का कुठल्याही गृह निर्माण प्रकल्पाची नोंदणी महा रेरा बरोबर झाली त्यानंतर त्या प्रकल्पाचे स्टेटस काय आहे, ते बिल्डर / प्रमोटर ला महा रेरा च्या अधिकृत संकेतस्थळावर दर वेळी अपडेट करावे लागणार आहे.

जी काही बांधकामा मधील प्रगती असेल त्याचे रिपोर्ट्स आणि सबमिशन बिल्डर ला महा रेरा च्या अधिकृत संकेतस्थळावर जाहीर करावे लागतील.

३. रेरा मधील एक महत्वाची तरतूद अशी आहे की बिल्डर आणि फ्लॅट होल्डर यांच्यामध्ये जर वाद उत्पन्न झाला आणि त्यासाठी उद्या कायदेशीर लढा देण्याची वेळ आली तर दिवाणी खटले चालवायला लागणारा वेळ लक्षात घेता रेरा च्या अंतर्गत स्वतंत्र प्राधिकरणाची स्थापना करण्यात आलेली आहे.

जर तुम्ही विकत घेतलेल्या कुठल्याही घरा बद्दल वाद निर्माण झाला तर दिवाणी कोर्टात न जाता तुम्ही सरळ “महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण” (Maharashtra Real Estate Regulatory Authority) यांच्याकडे मदत मागू शकता तुमचं म्हणण मांडू शकता. सदर प्राधिकरणाला ही फ्लॅट होल्डर तसेच बांधकाम कंपनी मध्ये गुंतवणूक केलेले शेअर होल्डर्स यांच्या च्या न्याय हक्कांची जपणूक करण्यासाठी तसे अधिकार आणि powers कायद्याने बहाल करण्यात आलेल्या आहेत. प्राधिकरणा कडे आलेल्या तक्रारींचे निवारण त्यांनी ६० दिवसांच्या आत करणे बंधनकारक आहे.

 

४. रेरा चं आणखी एक वैशिष्ट्य म्हणजे जर प्राधिकरणा ने दिलेल्या निकालाने फ्लॅट होल्डर किंवा बिल्डर समाधानी नसतील तर ते अपील करू शकतात आणि अपील करण्यासाठी देखील रेरा च्या अंतर्गत Real Estate Appellate Authority (REAT) ची स्थापना करण्यात आलेली आहे.

यामध्ये एक महत्वाची गोष्ट अशी आहे की जो गृह प्रकल्प रेरा अंतर्गत नोंदणी करण्यात आलेला आहे अशाच गृह प्रकल्पाबाबत प्राधिकरणा कडे तक्रार दाखल होवू शकते. जे प्रकल्प रेरा अंतर्गत येत नाहीत त्यांना रेरा चे संरक्षण नाही.

ज्याला कुणाला रेरा प्राधिकरणाचा निर्णय पटला नाही तो Real Estate Appellate Authority (REAT) कडे अपील दाखल करू शकतो जर तिथल्या निर्णयाने ही समाधान झाले नाही तर मा. उच्च न्यायालयात अपील करण्याची तरतूद या कायद्या मध्ये केलेली आहे.

५. रेरा ज्या कारणासाठी अस्तित्वात आला त्यासंदर्भातली महत्वाची तरतूद म्हणजे ज्या प्रकल्पासाठी बिल्डर ने पैसे घेतले असतील त्याच प्रकल्पात ते पैसे बिल्डर ने सेपरेट अकाऊंट काढून त्या प्रकल्पासाठी राखीव ठेवले पाहिजेत.

७० % रिझर्व त्या त्या खात्यात त्या त्या प्रकल्पासाठी बिल्डर / प्रमोटर ने ठेवला पाहिजे अशी अट रेरा ठेवतो. ते राखीव पैसे त्या प्रकल्पा व्यतिरिक्त दुसऱ्या प्रक्ल्पासाठे अथवा स्वत:च्या व्यक्तिगत कारणासाठी बिल्डर ला वापरता येणार नाहीत.

६. आता गृह प्रकल्पाची जाहिरात करताना बिल्डर ला फ्लॅट चा कार्पेट एरिया किती आहे ते जाहीर करावं लागेल. आता – कार्पेट एरिया, बिल्ट अप एरिया , सुपर बिल्ट अप एरिया हे शब्द तर आपण नेहमी ऐकतो पण याचा अर्थ काय हे समजावून घेऊ.

संपूर्ण फ्लॅट मधली जी वापरता येण्याजोगी जागा असते तो असतो फ्लॅट चा कार्पेट एरिया.

संपूर्ण फ्लॅट मधली वापरायोग्य जागा आणि फ्लॅटच्या भिंती खाली गेलेली जागा मिळून बनतो बिल्ट अप एरिया.

तुमच्या संपूर्ण अपार्टमेंट ची जागा तुमचा बिल्ट अप एरिया अधिक अपार्टमेंट ची कॉमन वापराची जागा, लॉबी, चढ उताराचे जिने, लिफ्ट याने व्यापलेली जागा यांनी मिळून बनतो तुमचा सुपर बिल्ट अप एरिया.

तर तुमची खरी जागा म्हणजे तुमचा कार्पेट एरिया. त्यामुळे तो किती आहे हे माहिती असणं गरजेचं.

रेरा अंतर्गत बिल्डर ला कार्पेट एरिया ची माहिती लोकांना द्यावी लागणार आहे अर्थात बिल्डर वर त्याने कार्पेट एरिया च्या किमतीतच घर विकल पाहिजे अशी सक्ती रेरा करत नाही.

 

 

७. रेरा तुमच्यासाठी standard sale agreement च model घेवून आलाय. सर्व सामान्य पणे बिल्डर तर्फे असे agreement बनतात. खूप वेळा असे agreement पूर्णपणे बिल्डर च्या फायद्यात बनवलेले असतात. त्यात फ्लॅट होल्डर ला खूप कमी किंवा कसलेच अधिकार दिलेले नसतात. अशा agreement मधून बिल्डर वर ची जबाबदारी एक तर खूप कमी ठेवलेली असते किंवा अजिबात ठेवलेली नसते त्यामुळे जर काही झालच तर जे defaulter-builder असतात ते अशा agreement चा आधार घेवून कायद्याच्या कचाट्यातून सहजपणे सुटू शकतात. त्यामुळे standard sale agreement चे असे model फ्लॅट होल्डर ला मनस्ताप टाळण्यास मदत करू शकते.

८. कायद्याप्रमाणे बिल्डर ने प्रकल्पाची नोंदणी न केल्यास प्रकल्पाच्या अंदाजित किंमतीच्या / खर्चाच्या १० टक्के पर्यतचा दंड आकारला जाऊ शकतो. तसेच या कायद्यातील तरतुदींचा सतत भंग करत राहिल्यास तीन वर्षापर्यतचा कारावास किंवा प्रकल्प खर्चाच्या १० टक्के एवढा अधिकचा दंड किंवा दोन्ही, अशा स्वरुपाच्या शिक्षेची तरतूद केलेली आहे.

९. बिल्डर ला आपल्या प्रकल्पामध्ये कुठलाही मोठा बदल हा २/३ फ्लॅट होल्डर च्या संमती नंतरच करता येईल. तसेच ज्या जागेवर गृह प्रकल्प बांधला जात आहे त्या जागेचे टायटल निर्धोक आणि निजोखीमीचे आहे की नाही हे पाहण्याची जबाबदारी सुद्धा बिल्डर/प्रमोटर ची राहील.

रेरा कायदा जरी आता महाराष्ट्रा मध्ये महा-रेरा या नावाने कार्यान्वयित झाला आहे तरी त्याच्या अमलबजावणी मध्ये काही अडथळे जरूर आहेत. ते काय आहेत त्याचा लेखा जोखा आपण पुढच्या लेखात पाहू.

===

अॅड. अंजली झरकर

===

आमचे इतर लेख वाचण्यासाठी क्लिक करा: InMarathi.com | आमचे सर्व लेख मिळवण्यासाठी फॉलो करा : फेसबुक | ट्विटर | इंस्टाग्राम Copyright © InMarathi.com | All rights reserved.