घर विकत घेताना होणारी फसवणूक टाळण्यासाठी “ह्या” गोष्टी नक्की चेक करा!

Adv. Anjali Zarkar

4 years ago

आमचे सर्व लेख मिळवण्यासाठी फॉलो करा : फेसबुक | ट्विटर | इंस्टाग्राम | टेलिग्राम । शेअरचॅट

–

व्हिडिओजसाठी फॉलो करा : इनमराठी युट्यूब चॅनल

===

लेखिका – ॲड. अंजली झरकर

—

गुंतवणुकीचे आज हजारो पर्याय उपलब्ध आहे. आणि भविष्यातही पुढे हजारो प्रकार येत राहतील. परंतु जगामध्ये आणि वस्तुतः भारतामध्ये मात्र जमीन आणि सोने हे अगदी अनादी अनंत काळापासून चालत आलेले आणि आजही लोकप्रिय असलेले गुंतवणुकीचे प्रकार कायम top list वर पाहायला मिळतात.

जमीन हा प्राचीन काळापासून स्वताची मालकी हक्क प्रस्थापित करण्यासाठी, समाजामध्ये प्रतिष्ठा मिळवण्यासाठी हक्काचे माध्यम म्हणून जमिनीकडे पहिले जाते.

फार काय सांगावे, आजपर्यंत जी काही महाभारत काळा पासून ते आजच्या आधुनिक महायुद्धा पर्यंत ज्या काही मोठमोठ्या लढाया आणि युद्धे झाली त्यामध्ये एक समान तत्व होते ते म्हणजे “जमीन”.

आजही या जमिनीचे महत्व तिळमात्र ही कमी झालेले नाही. उलट लोकसंख्या वाढत चालल्यामुळे आणि Builder Lobby च्या अवैध दादागिरीमुळे आज जमिनीला अनन्यसाधारण महत्व आणि भाव आलेला आहे.

आजही अनेक मध्यमवर्गीय आणि छोट्या कमाई गटामध्ये स्वतःच्या मालकी हक्काची जमीन असणे आणि स्वतःचे घर असणे हे आयुष्यभरासाठी जपलेले स्वप्न असते.

परंतु कित्येक वेळा कायदेशीर मदत वेळेवर न घेतल्यामुळे, जमीन विषयक कायद्यांची माहिती नसल्यामुळे फसवणूकीस आणि मनस्तापास सामोरे जावे लागते. मात्र त्यासाठी अगोदरच सतर्क राहून माहिती काढल्यास आणि कायदेशीर बाबी माहीत करून घेतल्यास हे सर्व टाळता येवू शकते.

जमीन अथवा तयार फ्लॅट घेताना महत्वाची कागदपत्रे

–

* जिल्हाधिकाऱ्याची अकृषिक परवानगी (Non Agriculture/ N.A. permission)

* नगरपालिकेच्या अथवा महानगरपालिकेकडून संमत करून घेतलेले इमारतीचे आराखडे. यामध्ये संपूर्ण इमारतींचा आणि प्रत्येक स्वतंत्र मजल्याच्या आराखड्याचा समावेश होतो ( Floor Plans and Lay outs )

* जमिनीचे ७/१२ चे उतारे तसेच संबंधित फेरफाराचे उतारे

* जमिनी संदर्भात ज्या काही हरकती घेतल्या गेल्या असतील त्यासंदर्भातील ना हरकत प्रमाणपत्रे.

* जमिनीचा मालक आणि बांधकाम व्यावसायिक यांच्यामध्ये झालेले पॉवर ऑफ अॅटर्नी, साठेखत, खरेदीखत इ. कायदेशीर नोंदणीकृत आणि नोटराईज्ड दस्त

* सदर इमारत ही टाऊनशिप प्लानिंग खाली येत असल्याचा अधिकृत अधिकाऱ्याचे प्रमाणपत्र व आराखडे.

* संमत आराखड्यानुसार इमारतींचे बांधकाम सुरु करण्यासंदर्भातील महापालिकेचे “Commencement Certificate”. अथवा बांधकाम सुरु करण्याचा दाखला.

* इमारतीची पाया उभारणी झाल्यानंतरचा “जोते तपासणी दाखला”

* इमारत पूर्णत्वास चालल्यानंतर ती राहण्यायोग्य असल्याचे “Occupation Certificate”

* तसेच इमारत पूर्ण झाल्यानंतरचे “Completion Certificate” अर्थात भोगवटा प्रमाणपत्र.

यामध्ये एक महत्वाची गोष्ट म्हणजे “Completion Certificate” आणि “Occupation Certificate” हे दोन वेगवेगळ्या स्वरूपाचे दाखले असतात. त्यांचे स्वरूप inter-changeable किंवा “एकाच्या ऐवजी दुसरा” असे दाखवता येत नाही.

कुठलीही जमीन अथवा पक्के घर घेताना वरील कागदपत्रांची पूर्तता अनिवार्य समजण्यास हरकत नाही.

वरील कागदपत्रांमध्ये ज्या जमिनीवर घर अथवा इमारतींची स्कीम उभी करावयाची आहे त्यासाठी जिल्हाधिकाऱ्यांची अकृषिक परवानगी (N.A. Permission) आणि ज्या त्या हद्दीतील नगरपालिका आणि महानगरपालिका यांची सदर बांधकाम, हे शहर विकास आराखड्यानुसार सुसंगत आहे (Town Planning) अशी परवानगी – या दोन गोष्टी महत्वाच्या ठरतात.

आपल्या भारतातील जमिनीच्या संहिते नुसार जमीन ही पुढील ५ प्रकारच्या कामासाठी वापरली जावू शकते

1. कृषिक (Agricultural)

2. निवासी (Residential)

3. व्यावसायिक (Commercial)

4. औद्योगिक (Industrial)

5. मिश्र (Mix Use)

महाराष्ट्र महसूल कायदा संहिता १९६६ कलम ४४ नुसार जमिनी संदर्भातील अकृषिक परवानगी ही योग्य त्या पुर्ततेनुसार दिली जाते. कुठलीही जागा ही अकृषिक परवानगी घेतल्याशिवाय इतर कुठल्याही कामासाठी वापरली जावू शकत नाही.

तसेच एकदा अकृषिक परवानगी मिळाल्यानंतर सदर जागेमध्ये करावयाच्या बांधकामाचे आराखडे हे त्या त्या हद्दीतील नगरपालिकेतून तसेच महानगर पालिके कडून संमत करून घेतलेले असले पाहिजेत.

जर कुठल्याही जागेतील बांधकाम अथवा Township चे बांधकाम हे विना परवाना झाले असेल तर भविष्यात त्यासंदर्भात अनेक कायदेशीर अडचणीना जमीन मालकास आणि फ्लॅटधारकास सामोरे जावे लागते.

जमिनीसाठीचे प्रत्येक राज्याचे कायदे वेगवेगळे आहेत. तसेच ग्रामीण आणि शहरी हद्दीत येणाऱ्या जमिनींसाठी देखील कायद्याचे नियम वेगवेगळे लागू होतात. जमीनच्या ७/१२ उताऱ्यावरवरून जमिनीची मालकी ठरत असली तरी अन्ततः देशातील सर्व जमिनीची मालकी ही शासनाची असते.

त्यामुळेच जमीन विकत घेताना त्यासंदर्भात जर शासनाने कुठलीही तीव्र हरकत घेतली असेल तर अशा हरकतीचे निवारण झाले आहे का नाही, त्याला शासनाचे ना हरकत प्रमाणपत्र मिळाले आहे किंवा नाही हे तपासून पाहणे यथायोग्य ठरते.

काही विशिष्ट जमीनींवर बांधकाम करताना शासनाची परवानगी किंवा इतर अनेक हरकतींचे निवारण व्हावे लागते.

–

उदा. ज्या जागेवर बिल्डर ने बांधकाम सुरु केले असेल ती मुळची जमीन आदिवासी व्यक्तीची असेल, ती महार वतनांतर्गत येत असेल, पूरग्रस्त प्रकल्पाखाली राखीव असेल किंवा शासनाच्या भविष्यातील कुठल्याही प्रकल्पासाठी ती राखीव ठेवली असेल तर अशी जमीन सहजासहजी विकत घेवून त्यावर बांधकाम करता येत नाही.

जर तसे प्रयत्न झालेच तर असे बांधकाम पूर्णपणे अवैध आणि बेकायदेशीर ठरते. अशा ठिकाणी राहणाऱ्या व्यक्तीच्या घरांवर कधीही टाच येवू शकते.

यासाठी साधारणपणे जेव्हा जागा अथवा फ्लॅट घेताना बिल्डर कडून ज्या जागी प्रकल्प उभा राहणार आहे त्या संदर्भातील सर्व कागदपत्रांची मागणी करून तपासणी करणे कधीही चांगले.

जमिनीचा ७/१२ या जमिनीची सगळी कहाणी सांगतो. ती फक्त वाचता येणे महत्वाचे. अगोदरच ही माहिती मिळविण्यासाठी परिश्रम घेतले तर पुढे होणाऱ्या मोठ्या फसवणुकी ला पायबंद घालता येतो. त्यामुळे घर विकत घेण्याच्या आधी या गोष्टी जरूर पडताळून पाहा.

===

व्हिडिओजसाठी फॉलो करा : इनमराठी युट्यूब चॅनल

–

इनमराठीच्या अपडेट्स शेअरचॅटवर मिळवण्यासाठी क्लिक करा: इनमराठी शेअरचॅट ग्रुप

–

आता इनमराठीच्या लेखाच्या अपडेट्स मिळवा टेलिग्रामवर! जॉईन करा टेलिग्राम चॅनल: https://t.me/InMarathi

–